Среди покупателей жилья есть те, кто умудряется заработать даже с помощью ипотеки. Одна бабушка, оперируя справками о доходах сына и невестки, купила в Подмосковье три квартиры, затем продала их прямо с действующими кредитами и за год заработала почти 4 млн руб. за вычетом всех расходов по ипотеке. Как работает эта схема?

Ипотека в общественном сознании тесно связана с большими переплатами и расходами. Однако грамотная стратегия входа на рынок может принести значительную прибыль, считают эксперты.

Не многие об этом знают, но на ипотеке можно заработать, говорят аналитики: квартира берется в ипотеку на стадии котлована, через год-полтора продается, часть денег от покупателя идет на погашение кредита, остальное переводится продавцу. Заработать позволяет разница в цене на начальном и конечном этапах строительства.
В среднем доход сопоставим с размещением вклада на депозит со ставкой 19–20% годовых.
Таких депозитов сегодня в России никто не предлагает, максимальная ставка банковских вкладов составляет 10–11%.

Аналитики выделили несколько правил, которые стоит соблюдать тем, кто планирует заработать на инвестициях в недвижимость с помощью ипотеки.

Прежде всего, приобретаемое жилье должно быть высоколиквидным. Должна быть полная уверенность, что квартиру или дом удастся продать в любой момент. Наибольшим спросом традиционно пользуются однокомнатные квартиры средней площади в местах с развитой транспортной инфраструктурой.

Продать дом в районе комплексной застройки, как правило, сложнее. Частному инвестору трудно конкурировать с застройщиком в процессе реализации квартиры.

«Чтобы получить выгоду от покупки недвижимости в ипотеку, необходимо «входить» в интересный проект еще на стадии котлована, на уровне готовности не выше третьего этажа», — уверен руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов.

«Выходить» из проекта, то есть продавать площадь и погашать кредит, аналитики советуют не ранее чем через полтора года после покупки. После этого срока расходы на проценты по ипотеке начинают существенно уменьшать прибыль.

Купить квартиру в ипотеку на стадии котлована не всегда просто, но зато в объекте можно быть уверенным: если банк подключается к проекту на ранней стадии, значит, он доверяет застройщику.

Получить ипотеку на ранней стадии строительства можно и для покупки квартиры в неаккредитованных проектах, но тогда ставка на время строительства будет выше.

Если объект находится на стадии котлована и у застройщика нет опыта жилой застройки, то на начальном этапе возможно привлечение небольших коммерческих банков, которые, в свою очередь, для минимизации рисков очень тщательно осуществляют проверку всех правоустанавливающих документов, рассказывает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

На начальном этапе строительства к проекту могут присоединиться и средние по величине банки, если их заинтересуют масштабы стройки, что позволит им обогнать на старте более крупных игроков, которые могут войти в проект позже.

У объектов известных застройщиков гораздо больше шансов привлечь на начальном этапе крупных банковских игроков. Также возможен вариант, когда одним из соинвесторов строительства является крупный банк. В таком случае в проект охотно заходят как мелкие, так и крупные игроки, поскольку для них это априори гарантия качества, считают эксперты.
Закрыть ипотеку через год-полтора также вполне возможно, банки не чинят препятствий заемщикам, хотя им это и невыгодно.

«Ускоренное погашение кредита не всегда выгодно банку просто потому, что при его выдаче банк понес определенные расходы и планировал соответствующие доходы для их компенсации. Но важно и другое – клиент благонадежен и платежеспособен, известен банку и обладает хорошей кредитной историей, поэтому развитие и поддержание взаимоотношений с таким клиентом всегда интересно банку», — рассказывает вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нина Крючкова.

Когда ипотека берется с целью заработать, погашение кредита, как правило, происходит за счет средств, вырученных за продажу недвижимости.

Продать квартиру, обремененную обязательствами по ипотеке, можно, но нужно быть готовым к ряду моментов. Например, придется заручиться разрешением банка.

«Перед продажей квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие у кредитора, которым, как правило, является банк. В случае если квартира не находится в залоге, собственник вправе распорядиться ею по своему усмотрению и спрашивать согласия у кого-либо ему не нужно», — поясняет партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Кирилл Лобанов.

Эксперты рынка недвижимости рассказывают, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, — довольно распространенная процедура. Обременение, которым является долг перед банком, снимается деньгами покупателя.

«Технология не является чем-то новым на рынке, ее механизм хорошо отработан. Единственный нюанс – не все покупатели соглашаются на подобную сделку. Если есть выбор, то предпочтение нередко отдается квартирам, не обремененным ипотекой. Хотя нужно заметить, что все меньше покупателей боятся подобных сделок, тем более что профессиональный риелтор может объяснить клиенту, что каких-либо дополнительных рисков такая процедура не влечет», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Эксперты говорят, что зачастую те, кто продает недвижимость на первичном рынке и не имеет цели заработать, делают дисконт до 10%, если квартира обременена ипотекой.

Скидка особенно уместна, если есть большой выбор аналогичных объектов от застройщика. На вторичном рынке дисконт также иногда делают, но довольно редко.

Если покупатель также намерен использовать заемные средства для покупки, то производится сделка по переуступке с переводом долга. То есть тот же банк переоформляет кредит с продавца на покупателя.